Ev Almadan Önce Bilmemi İstediğim

Bir ev sahibi olmak, Amerikan rüyası, ancak satın alma süreci zaman zaman kabus gibi görünebilir. Kocam ve ben geçen yıl ilk evimizi satın almaya hazırlanırken, ne kadar az şey bildiğime ve çevrimiçi olarak ne kadar az kesin cevap bulabildiğime şok oldum. Süreç boyunca şaşırırken, anında öğrenirken, "Ne bilmediğini bilmiyorsun" demenin yeni bir anlayışını geliştirdim.

Başlamadan Önce Başarı İçin Ayarlayın

Sürece başlamadan önce titizlikle araştırdım - ya da en azından denedim. Her program için ihtiyacımız olan peşinat tutarını ve asgari kredi puanını bularak geleneksel ve Federal Konut İdaresi (FHA) destekli ipotekleri inceledim.

Kocam ve ben kredi puanları 580 üzerinde, biz kullanmak umduğu FHA programı için minimum emin yaptı. Borç / gelir oranımızı kredi verenler için daha cazip hale getirmek için kredi kartlarını ödedik. Minimum gereksinimleri karşılar karşılamaz banka ile bir randevu aldık - ve hayal kırıklığına uğradık.

İlk olarak, birçok bireysel bankanın FHA'nın yürürlüğe koyduğu düzenlemelerin üstünde kendi gereksinimlerine sahip olduğunu öğrendik. Bizim durumumuzda, federal program 580 puan gerektirdi, ancak konuştuğumuz banka ve ipotek ajansı gerekli minimum puanlar 600 ve 620'dir, bu da çok çalıştığınızda önemli bir fark olabilir için onarım kredisi.

Ayrıca, sigorta şirketlerinin mevduat ve kapanış maliyetlerinizin hesabınızda olduğunu görmek istediklerini öğrendik en az iki ay boyunca, fonların nereden geldiğini takip etmek ve devam eden mali durumunuzu onaylamak istikrar. Bu benim gibi sabırsız bir alıcı için bir engeldi.

Önce Bir Kredi Veren Bulun

Emlakçılarla görüşmeye başladığımızda hep borç verene yaklaşıp yaklaşmadığımızı sordular. Borç verenlerle görüştüğümüzde ilk soruları hep aklımızda bir mülk olup olmadığıydı. Bu bizi tamamen şaşırttı.

Peki doğru plan nedir? "Potansiyel ev sahipleri, ev aramalarına başlamadan önce her zaman bir borç verenle görüşmelidir" diyor Peter 30 yılı aşkın bir süredir sektörde çalışan New Hampshire'da Merrimack Mortgage firması olan Jennings yıl. Bu, hangi ipotek programının sizin için en iyi olduğuna karar vermenize yardımcı olur. İpotekler, ipotek komisyoncuları veya geleneksel bankalardan kaynaklanmaktadır. Endüstri çok sıkı bir şekilde düzenlendiği için, ipotek için kimi seçtiğiniz önemli değil - nitelikler büyük ölçüde aynı olacak, Jennings diyor. Bununla birlikte, küçük bankaların daha az ipotek seçeneği sunması muhtemelken, daha büyük borç verenler genellikle daha fazlasını sunmaktadır.

Bir ev satın almaya hazır olduğunuzda, ödünç vericinizden bir ön yeterlilik veya ön onay mektubu ile teklifinizi güçlendirebilirsiniz. Jennings, bir kredi memurunun başvuru sahibini asgari gereklilikleri karşıladığından emin olmak için incelediği bir ön yeterlilik olduğunu söylüyor. Geliriniz ve kredi kalifikasyonlarınız minimum aralığın çok üzerindeyse ve istihdam geçmişiniz sabitse, birçok kredi veren bir ön yeterlilik mektubu vermekte rahat edecektir. "Endüstride slam-dunk borçlu olarak biliniyor," diyor Jennings.

Bununla birlikte, başvurunuz kredi veya gelir sorunları nedeniyle kalifikasyon zirvesindeyse, ön onay seçebilirsiniz. Jennings, "Dosya aslında borçlunun ev bulmasına resmi olarak onaylanmıştır." "Bunları, bir ön yeterlilik mektubunda imza atmaktan çekinmediğim zamanlarda yapıyorum." Ön onay almasına rağmen önünüzde, teklifinizin kabul edilmesi ve kapanması arasındaki süreyi kısaltabilir, çünkü incelemenin çoğu zaten yapılır.

Bir Ajan Alın: Size Mal Olmayacak

Bir ipotek almaya hak kazandığınızı öğrendikten sonra, alışverişe başlama zamanı. İlk başta kocam ve ben, ilgilendiğimiz mülkler üzerine ajanları listelemeye ulaşarak kendi başımıza arama yaptık. Ancak bir ev satıldığında, alıcının acentesine satıcı tarafından gerçekten ödeme yapıldığını fark ettikten sonra, alıcıya cep harcaması olmadan hemen bir acentemiz var.

Jenkintown, Pennsylvania'da Berkshire, Hathaway, Fox ve Roach Emlakçıları ile çalışan bir ajan olan Liz Murphy, bir alıcının acentesi için cepten harcama yapılmasının yaygın olmadığını fark etmemek, diyor. "Alıcı, alıcının temsilcisine ödeme yapmadığını fark ettiğinde, genellikle konuşma daha hızlı olur" diyor. "Ev satın alma süreci çok ürkütücü ve sonra 'Bu kişiye de para ödemeliyim' diye düşünüyorsun."

Emlakçılar, çevrimiçi olarak listelenmemiş mülkler bularak ve alıcıların düzenlemeler ve yasalarda gezinmesine yardımcı olarak süreci kolaylaştırır. Satın alma sürecimiz, ev unvanı ile ilgili bir sorun da dahil olmak üzere beklenmedik hıçkırıklarla kesintiye uğradığında, acentemiz bize tam olarak ne olduğunu açıkladı ve ne yapacağımız konusunda bize tavsiyede bulundu.

Duygusal destek, alıcının temsilcisinin işinin küçük bir parçası değil, diyor Murphy. "İnişler ve çıkışlar boyunca sizinle çalışabilecek ve sizi bu süreç boyunca duygusal olarak taşıyabilecek birisini istiyorsunuz."

Teklif Verdiğinizde Pazarı Anlayın

Beğendiğiniz bir ev bulduğunuzda, temsilciniz, satın alma ve satış sözleşmesinde resmileştirilecek bir teklifi, sizinle satıcı arasında bağlayıcı bir sözleşme oluşturmanıza yardımcı olmalıdır.

Müzakerelerde ne kadar agresif olmak istediğinizi ve pazarın ne kadar rekabetçi olduğunu düşünün (sonuçta, teklifiniz kabul edilene kadar satıcı başka teklifler alabilir). Nakitten tasarruf etmeyi umuyorsanız, satıcının kapanış maliyetlerine katkıda bulunduğu yönünde bir hüküm vermeyi düşünün - tutar ipotek türüne ve peşinat miktarına bağlı olarak değişir, ancak satışın yüzde 3'ü ila 9'u arasında değişebilir fiyat.

Ayrıca, teklifinizin evden geçen denetime tabi olup olmayacağına ve ne tür bir denetime tabi olup olmayacağına da karar verin. Geleneksel bir ev denetimi, mülkteki tüm kusurları kapsar, böylece tam olarak neye girdiğinizi bilirsiniz. Ayrıca bir haşere muayenesi, radon testi ve bir dizi başka seçenek de ekleyebilirsiniz.

Satıcı ile sonsuz bir ileri-geri hazırlandım (belki çok fazla TV izliyorum), ama müzakeremiz kısaydı. Bir teklif yaptık, satıcı karşı koydu ve acentemiz, satıcıya pazarlık yaptığımızı bildirmek için "en iyi ve son" teklifimizle geri dönmemizi tavsiye etti. Kabul ettiler.

Son Aşamalarda Büyük Yaşam Değişiklikleri Yapmayın

Sonra bekleme geliyor. Tipik olarak, teklifinizin kabul edilmesinden, evi kapatabileceğinize kadar yaklaşık 35 gün sürer, daha uzun olsa da, A&N Mortgage Hizmetleri'nin kurucu ortağı ve kurucu ortağı Neena Vlamis'e göre Chicago. Bekleme keyfi görünebilir ve sinir bozucu gelebilir, ancak her şey perde arkasında gerçekleşiyor.

Teklifiniz kabul edildikten sonra, uygulama Avukat İnceleme Dönemi'ne girer, diyor Vlamis. Bu, alıcının bir inceleme yaparak ve onarım taleplerini veya maliyet kredilerini kapatarak durum tespiti yaptığı zamandır. Vlamis, "Bu, sizin düşündüğünüz mülk olduğundan emin olmanın tam zamanı."

Bundan sonra, alıcının arka koltuk alması ve ipotek acentesinin işini yapmasına izin verme zamanı. "Doğrulama o dönemde gerçekleşen 1 numaralı süreçtir," diyor Vlamis. "Bu çok önemli." Başvurunuz incelenirken, borç veren vergi beyannamelerinden ödeme taslaklarına kadar verdiğiniz tüm belgelerin doğru ve doğru.

İpotek endüstrisi çok yoğun bir şekilde düzenlendiği için, alıcıdan aldığı bilgilerin doğru olduğundan emin olmak için birçok adım atmaktadır. Banka, vergi belgelerini IRS'ye göndererek IRS'nin dosyadakilerle eşleştiğinden emin olur. Ayrıca, her şeyin tekrar teyit edildiği yere yüklenmeye başvuruyu göndermeden önce istihdam bilgilerini teyit eder ve daha ayrıntılı bir şekilde ödeme yapar.

Bu, borçlunun, mülkün değerinin satış fiyatıyla eşleştiğinden veya aşıldığından emin olmak için evi değerlendireceği zamandır. Federal olarak desteklenen bir FHA ipoteği ile giderseniz, değerlendirme FHA sertifikalı bir değerleme uzmanı tarafından yapılmalıdır.

Bu süre zarfında, hesabınızda muhtemelen hiç olduğundan daha fazla paranız olur, ancak başvurunuzun incelenmekte olduğu sırada herhangi bir finansal değişiklik yapmamanız son derece önemlidir. Kredi ve istihdam, başvuru sürecinin sonunda finansal taahhüt tamamlanmadan hemen önce teyit edilir. yapılır ve süreci geciktirebilecek veya olma şansınızı tehlikeye atabilecek önemli değişiklikler olmaması çok önemlidir. onaylandı. Vlamis, "Bankaları değiştirmeyin, büyük alışverişler yapmayın veya işleri değiştirmeyin" diyor. Bunu yaparsanız, borç verenlerin zamanında ödeme yapabilme olasılığınızı belirlemek için kullandıkları borç / gelir oranınızı tehlikeye atabilirsiniz. (Bu süre zarfında, kocam ve ben çoğunlukla ihtiyaçlara bağlı kaldık - fatura ödeme ve market alışverişi.)

Senin Noktalar ve senin T Çapraz

Her şey banka tarafından onaylandıktan sonra, alıcılara bir finansal taahhüt mektubu gönderilecektir. Vlamis, "Bu, finansmanınız için" tamamen açık "olduğunuzu söylüyor. "Herkes paketlemeye başla."

Bununla birlikte, bekleme genellikle devam eder - finansal taahhüt tarihleri ​​ile kapanışınız arasında yaklaşık bir hafta. "O zaman kapanış paketinizin hazırlanmasına izin verir, son gözden geçirme, kasiyer sipariş edilecek çekler veya kapanış masrafları için düzenlenmiş bir tel, hazırlanacak senet vb. " Vlamis.

Sonunda kapanma zamanı geldiğinde, kolay nefes alabileceksiniz. Büyük bir kağıt yığını imzalayacak, çekleri ve anahtarları değiştirecek ve yeni bir ev sahibi olarak yola çıkacaksınız.

Bu parça başlangıçta DailyWorth'ta ortaya çıktı.

İlgili parçalar:

Bir Ev İçin Tasarruf ve Borcunuzu Ele Alma

Temel İpotek Terimleri Sözlüğü: Emanetten Başlığa

Bir eve ne kadar harcama yapmalıyım?