Country Living editörleri öne çıkan her ürünü seçer. Bir bağlantıdan satın alırsanız, bir komisyon kazanabiliriz. Hakkımızda daha fazlası.
Her hafta milyonlarca insanın izlemek için ayar yapmasının iyi bir nedeni var. Sabitleyici Üst, Flip veya Flop, Rehabilitasyon Bağımlısı, ve Bu Eski Ev. İster ev çevrimi, tadilat veya gayrimenkul odaklı programlarla ilgileniyorlar Amerikalılar açıkça konut endüstrisi ve döner kariyer ile ilgili bir saplantı var etrafında. Ama bizi büyüleyen sadece televizyon şovları değil. Emlak Amerikalılar arasında en çok tercih edilen yatırımdır. GALLUP Haberleri. Aslında, insanların yüzde 34'ü bunun en iyi uzun vadeli yatırım olduğunu söylüyor.
İnsanların konut piyasasında nasıl para kazandıklarını daha iyi anlamak (ve bazı büyük televizyonları çıkarmak yol boyunca yanlış anlaşılmalar), her türden etkileyici toplamlar yapan dört kadınla sohbet ettik emlak projeleri. İster bir yan acele isterse tam gelişmiş kariyer olsun, işte nasıl gerçek televizyon yıldızları değil insanlar bunu yapıyor.
Adela Mizrachi, 41 yaşındayım, Palet
Eddie Phan
Yer: Chicago banliyöleri
Meslek: İletişim yöneticisi ve blog yazarı Çevirmelerimi Oku
Mülk sayısı: 2 (şimdilik)
Gayrimenkul Yılları: 1.5
Şu ana kadar elde edilen para: $117,000
Sizi gayrimenkul sektörüne çeken nedir? Mülkü her zaman uzun vadeli servetin temeli olarak gördüm. Ekonomik iniş ve çıkışlar biraz daha iyi sürüyor. Mülk, toprak, bir şeyiniz var. Neye sahip olduğunuzu gerçekten bilmediğiniz bir hisse senedi gibi değil.
Nasıl başladın? Erkek arkadaşım John ve ben çıkmaya başladık ve daha önce ters çevirmişti. Mark Allen Realty'de lisanslı bir emlakçı. Çıktıktan altı ay sonra, ilk mülkümüzü satın alıp birlikte çeviriyorduk.
Eşiniz olması önemli mi? Bunu John olmadan yapamadım. Tüm piyasa analizini yapıyor ve çok iş yapıyor - bu yüzden çok para biriktirdik. İkimiz arasında tam zamanlı bir iş.
En zorlu bölüm: En büyük engel sıfırdan bir mülke ulaşmaktır. Birincisini geçtikten sonra, o kadar çok öğrenme var ki, tekrar yapmaya değip değmeyeceği çok açık hale geliyor. Şimdi her zaman teklif veriyoruz.
Güvenilir ve makul yükleniciler bulmak bir başka büyük zorluktur - neredeyse spektrumun iki zıt ucu gibi. Güvenilir iseler, büyük olasılıkla çok daha fazla ücret alırlar.
Ve izin süreci bunaltıcı olabilir. Birçok insanın bürokratik köylerin nasıl olabileceğini anladığını sanmıyorum. Örneğin, izin için evrak hazırladık ve herhangi bir şeyi geri almak bir aydan altı haftaya kadar sürüyor. Ve izin almadan evine dokunamazsın.
"'HGTV'nin Size Ne Demediğini" adlı bir kitap yazmalıyım. "
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Adlı bir kitap yazmalıyım HGTV Size Ne Demiyor?. Beni çıldırtan şey hızlı hesaplamaları. Bekletme maliyetleri, vergiler, sigorta, faiz var - bunların hepsi toplanıyor. Ayrıca emlakçı maliyetlerini de hesaba katmazlar. Sattığımız evi 275.000 dolara sattı, emlakçılara 13.760 dolar harcadım.
Satın alma fiyatının yüzde 1,5'i olan satış sonrası kapanış maliyetleri, satış sonrası kapanış maliyetleri, onarım sonrası değerin yüzde 1,5'i olan bütçe için (ARV), ARV'nin yüzde 5'i olan emlak ücretleri ve vergi, sigorta, kamu hizmetleri ve faizleri kapsayan ve genellikle 1.000 $ ila 1.500 $ arasında tahmin ettiğim maliyetler ay. Sonra tüm bunları mülkün maliyetine ve yenileme maliyetlerine eklemelisiniz. Yenileme sırasında ortaya çıkan beklenmedik maliyetler için genellikle yüzde 5-10 oranında bir tampon yaparız. Ve kendine sormalısın, bu konuda para kaybedebilir miyim? çünkü bu olabilir.
Yeni başlayanlar için en iyi ipuçları: Üzerinde harcamanız gerektiğini düşündüğünüz süreyi iki katına çıkarın. Bir ay süreceğini düşünüyorsanız, bunu iki olarak değiştirin. Ve ilk projeniz her zaman çok daha fazla zaman alacaktır, çünkü hala suları test ediyorsunuz ve sonra neyi sevdiğinizi öğrendikten sonra, evi evden tekrar edeceksiniz.
Jamie Crouch, 33, Temsilci ve Mülk Müdürü
Eddie Phan
Yer: Tulsa, Oklahoma
Meslek: Emlak komisyoncusu, girişimci ve emlak müdürü
Mülk sayısı: 4 (kendi evi dahil) ve yönettiği 35
Gayrimenkul Yılları: 14
Şu ana kadar elde edilen para: $200,000+
Sizi gayrimenkul sektörüne çeken nedir? Uzun vadede mülkünüz olduğunda mülkünüze uyandırma parası diyoruz çünkü uyanır uyanmaz kiralık mülklere sahip olarak para kazanıyorsunuz. İşe gitmek zorunda kalmadan gelir elde ediyorlar. Güzel bir yan kaynak ve herkes bunu yapabilir. 401k'lık bir emeklilik yerine emekliliğim yatırım amaçlı gayrimenkullerimiz olacak. Emeklilik yaşına yaklaştığımda, onlar ödenecek, bu yüzden kiradan gelen tüm nakit akışı emeklilik için yaptığım şey olacak.
Nasıl başladın? Emlak kanımda var. Ailem çocukken kiralık mülklere sahipti ve 19 yaşında onları yönetmeye başlamak isteyip istemediğimi sordular. Üniversiteye gittiğimde gayrimenkuldem ve gayrımenkul lisansımı aldım.
Kendi mülkümüzü inşa ederek başladık (kocam bir müteahhit) ve sonra o evi satarak, yatırmaya ve gayrimenkul yatırımına başlamak için yeterli para kazanabildik.
Eşiniz olması önemli mi?Kocam benim özgür emeğim. Çok kullanışlı ve ticari bir müteahhitlik şirketinde çalışmaktadır.
En zorlu bölüm: Benim için en zor kısım başlamaktı. 2008'den önce kredi sektörü çok farklıydı. Artık daha fazla kredi verenin yüzde 20 kadar aşağıya ihtiyacı var, bu yüzden paranız yoksa başlamak gerçekten zor.
Başlamak için en iyi yol, taşınmaya hazır olduğunuzda evinizi kiralık bir mülk haline getirmektir - çoğu insan bunu yapar çünkü gerekli yüzde 20'lik bir düşüş bulmak zordur. Başladıktan sonra, bu işlem son derece kolaylaşır.
"Eğer onun hakkında hiçbir şey bilmiyorsan ve körü körüne atlarsan... kötü bir anlaşma seni tamamen yok edecektir."
En ödüllendirici kısım: Servetinizi büyütmek zor ve emlak kocam ve ben bunu yapmak için harika bir kaynak oldu.Yirmili yaşlarımıza yatırım yapmaya başladık.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Birçok faktöre bağlıdır. Gayrimenkul kesilmez ve kurulamaz. Her anlaşma farklı. "Yüzde 50 kuralı" nı öneririm: İlgilendiğiniz bir mülkünüz varsa, ne kadarını araştırabilirsiniz. kirasını kiralayacaktı ve daha sonra kiranın yaklaşık yüzde 50'sinin gider, sigorta, onarım, vb. Daha sonra ipotek ödemenizin ne olacağını ve nakit akışı olup olmadığını belirlersiniz ve para kazanıyorsanız, daha fazla bakmayı garanti eder.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: Gayrimenkulün sizin için ne yapmasını istediğinizi bulmalısınız. Emeklilik planınız olmasını ve bunu tamamlamanıza yardımcı olmasını ister misiniz? Hızlı para kazanmaya mı çalışıyorsunuz? Hangi hedefe sahip olduğunuzu anlamanız ve daha sonra bölgenizde size rehberlik edebilecek ve ins ve çıkışları açıklayabilecek bir akıl hocası bulunmalıdır.
Ayrıca, yerinde iyi bir ekibinizin olduğundan emin olmak istersiniz - bildiğiniz ve güvendiğiniz bir yükleniciye, size yardımcı olacak bir EBM'ye vergileri, kendiniz yönetmek istemeyeceğiniz bir emlak yöneticisi ve yatırımlar konusunda uzmanlaşmış bir emlakçı. Bu konuda hiçbir şey bilmiyorsanız ve körü körüne atlarsanız, kötü bir anlaşma sizi tamamen silecektir.
Nichole Stohler, 44 yaşındayım, Girişimci
Eddie Phan
Yer: Scottsdale, Arizona
Meslek: Girişimci, Çok Ailelik Ev ve Otel Yatırımcısı
Mülk sayısı: 1 otel ve 3 ev
Gayrimenkul Yılları: 8
Şu ana kadar elde edilen para: "2012'deki ilk yatırımımızı dört yıl içinde dört katına çıkardık."
Sizi gayrimenkul sektörüne çeken nedir? Evlenmeye iki yıl kalmıştık; Gerçekten paramız yoktu, bu yüzden kişisel finans kitaplarını okumak için çok zaman harcıyordum ve bu süreç boyunca karşılaştım Zengin Baba Fakir Baba. Yatırım hakkında bilgi edinmek için bir emlak seminerine gitmek için bizi hemen kaydettim ve hemen içeri girdik.
Nasıl başladın? Kasabamızdaki üniversitenin birkaç mülke sahip olduğunu, ancak onları yönetmek istemediğini öğrendik, bu yüzden hepsini aldık satıcı finansmanı. Kredi almak zorunda değildik, ama peşinat ödememiz gerekiyordu ve bunu yapmak için kredi kartı avanslarını kullandık. Ne yaptığımızı gerçekten bilmiyorduk. Gerçek şu ki, seminer sizi hızlandırıyor, ancak pratik yönetim ve gerçekten nelerle ilgili değil. Anlamadığımız çok fazla parça vardı.
Biz başarılı olamadık. Mülkleri geri vermek zorunda kaldık, o dönemde para kaybettik ve kredi kartı avanslarından borç aldık. Geceleri uyanıyordum, uyuyamıyordum, kendimizi bu delikten nasıl tırmanacağımızı merak ediyordum. Çözümümüz evimizi satmak ve ailemle birlikte taşınmaktı.
Uzun süre tekrar yatırım yapmadık. Sonra 2011'de, hatayı tekrar aldım ve daha iyi bir iş yapabileceğimizi düşündüm. İkinci kez başarılı olduk, ama başlangıçta neler yaşadığımızı asla unutmadık.
"Geceleri uyanıyordum, uyuyamıyordum, bu delikten nasıl tırmanacağımızı merak ediyordum."
Eşiniz olması önemli mi? Bunun gerekli olduğunu düşünmüyorum, ancak iş yükünü paylaşmaya yardımcı oluyor.
En ödüllendirici kısım: İnsanlara yardım etmek. Kocam mülk yöneticilerimizden biriyle gerçekten gurur duyuyor. Hayatın erken dönemlerinde bazı hatalar yaptı ve şiddet içermeyen suçlar için hapiste zaman geçirdi, böylece kimse ona bir şans vermeyecekti. Kocam çalışkan ve liderlik becerisine sahip biri olduğunu gördü, bu yüzden ipleri öğrenmesine yardımcı oldu. Ve o mülkü sattığımızda, kocam aynı beyefendiyi yeni sahiplerine şiddetle tavsiye etti, onu aldı, maaşını artırdı ve şimdi üç mülkü yönetiyor.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Mülkte mi kalacaksınız yoksa zaten kendi birincil konutunuz mu var ve onu sadece yatırım amaçlı bir mülk olarak satın alacak mısınız? Bu gerçekten önemli bir karardır çünkü mülkte yaşayacaksanız, FHA (federal konut idaresi) kredisi, VA (kıdemli işler) kredisiveya çok az parası olan bir kredi. Eğer doğruysa, VA sıfır para demektir.
Piyasaya bağlı, ancak şu anda satın alma fiyatının yaklaşık yüzde 25'ine ihtiyacınız var. Şu anda ülkenin çoğu için, bir ev için yaklaşık 200.000 dolar kazanabilirsiniz ve bunun yüzde 25'ine ihtiyacınız olacak. Ayrıca bazı rezervlere de ihtiyacınız olacak.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: Emlak iyi, buna değer, ama mükemmel değil, bu yüzden beklentilerinizi doğru seviyede alın. Yavaş bir yapı planlayın - belki yılda bir mülk.
Ayrıca, yardım isteyin. Diğer birçok yatırımcı size yardımcı olacaktır - bir topluluk grubuna veya bir Meetup'a gidin. Ve BiggerPockets.com gayrimenkul yatırım yapmak isteyen herkes için en değerli ücretsiz kaynaklardan biridir.
Keisha Blair, 40 yaşındayım, Ev Sahibi
Eddie Phan
Yer: Ottawa, Kanada
Meslek: Ev Sahibi, Girişimci
Mülk sayısı: 3 (Kanada'da 2 ve New York'ta 1)
Gayrimenkul Yılları: 10
Şu ana kadar elde edilen para: Bana zaman ayırmam gerekebileceğini bildiğim türden bir finansal özgürlük sağladı. Kocam öldükten sonra bir yıl ücretsiz sabbatical aldım ve gayrimenkul bunun arkasındaydı. Ve üç çocuğumu özel okula koymamın nedenlerinden biri de gayrimenkul.
Nasıl başladın? On yıl önce işveren emekli maaşlarının sadece ne olabileceğini sağlamadığımı fark ettiğimde başladım. Bu boşluğu telafi etmek için gayrimenkul yatırımlarına başladık. O zamanlar hisse senetleri fikrine pek değinmedim. Görebildiğim somut yatırımlarla daha fazla ilgileniyordum. Emlak her gün kullanabileceğim ve bakabildiğim maddi varlıklardan biriydi. Küçük, okullar, parklar, otobüs durakları ve çeşitli olanaklara yakın bir alanda olduğu için kira almak zor olmaz sadece bir kınamak ile başladı.
Eşiniz olması önemli mi? Kocam hayatta iken gayrimenkul yatırımı yapmaya başladım. Birlikte yaptık. [Öldükten sonra] [mülkleri] tutmaya ve yalnız bırakmaya karar verdim. Tüm yatırımlarımı sakladım ve şimdiye kadar yaptığım en iyi şey. Bekar kadınları ve hatta dul kadınları gayrimenkulü bir yatırım olarak görmeye teşvik ediyorum. Yalnız yapılabilir.
"Hayat aniden değiştiğinde, şuna benziyorsun, şükürler olsun ki bu yatırımlarım var. Kadınlar yatırımlarını çeşitlendirmeyi düşünmelidir. Hazırlanmak her zaman iyidir. "
En zorlu bölüm: Kocam vefat ettikten sonra gerçekten zorlayıcıydı. İşin çoğunu mülk ve bakımı bakımından yapardı. Aynı zamanda bir EBM idi, bu yüzden muhasebe gelir vergisi zamanını yapardı. Ben bir emlak yöneticisi işe sona erdi. Daha pahalı, ama daha uygun.
Zorlandığım bir diğer şey de boş pozisyonlar. Diyelim ki altı aylık bir boşluğunuz var, mülkün bu kadar uzun süre gelir elde etmeden taşınması gerekiyor. Ve boş pozisyonlar ile ciro geliyor ve yeni kiracılar için mülkiyet tekrar hazır hale getirmek zorunda. Ciro masraflıdır.
En ödüllendirici kısım: Tzaman ayırmak, küçük çocuklara bakmak veya diğer ilgi alanlarını veya kariyerleri takip etmek için esneklik. Bu şeyler hakkında düşünmeye bile girmedim, ama sonra kocam ben henüz 31 yaşındayken öldü. Wçünkü hayatınız aniden değişiyor, o zaman beğenirsiniz, şükürler olsun ki bu yatırımlarım var çünkü bunlar çocuklarla ilgilenmeme yardımcı olacak.Women yatırımlarını çeşitlendirmeyi düşünmeli. Asla bilemezsiniz ve hazırlıklı olmak her zaman iyidir.
Başlamak için ne kadar paraya ihtiyacınız var: Yeterli paraya ve mali bir desteğe sahip olmanız gerekir. Bunu yapmanın çeşitli yolları vardır - kaldıraç, yeniden finansman, HELOC (konut özsermaye kredi limiti). Ama ne olursa olsun, kendinizi fazla kullanmayın.
Bir rakamı belirlemek zordur, ancak peşinat ve bakım için yeterli bilgiye sahip olmanız gerekir. Bakım için ayda 150 $ gibi küçük bir miktar ayırdım. Bir şey olursa, acil bir durum varsa, onu finanse edebilirim.
Ayrıca kiracı olmadan üç ila altı ay bütçelemelisiniz. benÇoğu durumda, kiracısız bir mülk elde edersiniz ve kapanış tarihinden sonraya kadar kiracılara reklam veremezsiniz, böylece sizi belki dört ay geri alır - en kötü durumda, altı ay. İdeal olmadıklarını öğrenebilirsiniz ve onları geri çevirmek zorundasınız çünkü bunun işe yaramayabileceğini düşünüyorsunuz. Doğru kiracıyı bulabilmek için geliri bırakmak zorunda kaldım.
Yeni başlayanlar için en iyi ipucu: En iyi tavsiyem, emlak fiyatlarının sadece artmakla kalmayıp, aynı zamanda üniversiteler çevresinde, işyerlerinin yakınında, şehir koridorunda kiracılar için de cazip olacak alanlara bakmaktır. Biraz daha pahalı olma eğiliminde olmasına rağmen, kesinlikle işe yarıyor çünkü boşluk ve ciro riski daha düşük. Ve asla yaşamadığım bir mülke yatırım yapmam.